Главная » 2013 » Ноябрь » 7 » Скачать Залог недвижимости по российскому праву. Роньжин, Александр Александрович бесплатно
17:16
Скачать Залог недвижимости по российскому праву. Роньжин, Александр Александрович бесплатно
Скачать Залог недвижимости по российскому праву. Роньжин, Александр Александрович бесплатно
Залог недвижимости по российскому праву
Диссертация
Автор: Роньжин, Александр Александрович
Название: Залог недвижимости по российскому праву
Справка: Роньжин, Александр Александрович. Залог недвижимости по российскому праву : диссертация кандидата юридических наук : 12.00.03 Москва, 2004 181 c. : 61 05-12/149
Объем: 181 стр.
Информация: Москва, 2004
Содержание:
Глава 1 Понятие, функции и сфера применения залога недвижимости
§1 Понятие залога недвижимости
§2 Функции залога недвижимости
§3 Сфера применения залога недвижимости
Глава 2, Организация рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации
§1 Организация первичного рынка ипотечного кредитования
§2 Организация вторичного рынка ипотечного кредитования
Глава 3 Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализация
§1 Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество
§2 Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание
Введение:
Актуальность темы исследования. Настоящая работа посвящена изучению проблем правового регулирования залога недвижимости по современному российскому праву.В современный период развития российского государства и общества тема исследования представляется особо актуальной.Важнейшие социально-экономические проблемы: острый дефицит жилья, предельный износ основных фондов предприятий, проблема восстановления сельского хозяйства - требуют неотложного решения. В свою очередь, эти проблемы можно преодолеть, решив вопрос обеспечения финансирования капитальных вложений.Наиболее эффективным экономико-правовым механизмом привлечения инвестиций на рынок недвижимости является ипотечное кредитование. Его ценность состоит в возможности получения крупных кредитов на длительный срок под надежное обеспечение требований кредитора залогом недвижимого имущества. Это позволяет обеспечить надежные и прибыльные инвестиции в основной капитал.Особое значение ипотека приобретает в сфере кредитования приобретения и строительства жилья. «Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса» \ Последние события российской политической жизни подтверждают, что ипотеке как способу решения жилищной проблемы придается исключительное значение^. ' Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. Под ред. B.C. Ема. М., 1999.С. 6. Автор предисловия - Ем B.C. ^ 10 июня 2004 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла в первом чтении 27 законопроектов, направленных на развитие «рынка доступного жилья». В числе принятых - законопроекты «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «О кредитных историях». Жилищный кодекс. Градостроительный кодекс и др. Пакет законопроектов уже получил название «национального проекта» и «революции» в российском законодательстве. См.: www.rambler.ru/db/news. 11.06.2004 года.Степень научной разработанности темы исследования.Проблемы правового регулирования залога недвижимости активно исследовались цивилистами дореволюционной России и исследуются современными учеными-юристами.Живой интерес к проблемам ипотеки обусловлен множеством причин. Во-первых, сложна юридическая природа залога недвижимости. Вовторых, специфичны принципы, на которых основана ипотека. В-третьих, сложен механизм обращения взыскания и реализации предмета ипотеки. Вчетвертых, многообразны отношения, возникающие на рынке ипотечного кредитования.Глубокий юридический анализ проблем сущности залога недвижимости и принципов ипотечного права проведен в работах цивилистов дореволюционной России: К. Анненкова, Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, А.П. Сопова, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и др.Современные исследователи залога: А. Бабкин, В.В. Витрянский, А.А. Вишневский, Б.М. Гонгало, О.П. Плешанова, Е.А. Суханов и др. также уделяют большое внимание указанным вопросам.Однако в настоящее время наука гражданского права не может ограничиться данными исследованиями. Существенные отличия современного экономического порядка от хозяйственного строя второй половины Х1Х-начала XX столетия ставят перед современными исследователями вопросы, которые просто не могли возникнуть перед правоведами дореволюционной России. Проблемы выбора организационноправовой модели ипотечного рынка, построения структур договорных связей в рамках соответствующей модели, регулирования правового положения субъектов ипотечного рынка имеют не меньшую значимость по сравнению с вопросами сущности залога и реализации в законодательстве принципов ипотечного права. Этим новейшим проблемам посвящены работы B.C. Ема, В.В. Меркулова, Е.С. Роговой и др.Особое значение имеет проблема совершенствования реализационных процедур, поскольку именно от них зависит осуществимость залогового права. Здесь необходимо отметить труды В.М. Будилова, А. А. Вишневского, А.В. Черных, авторского коллектива Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации^.Несмотря на значительный объем юридической литературы по вопросам залога недвижимости данная проблематика остается недостаточно исследованной в современной науке гражданского права.Представляется, что не в полной мере осмыслено функциональное назначение залогового права. Практически все исследователи ограничиваются рассмотрением обеспечительной функции залога недвижимости. По нашему мнению, это не отражает современное состояние данного гражданско-правового института.Недостаточное понимание функций залога является причиной несоответствия экономическим отношениям современной российской ипотеки по параметрам акцессорности залогового правоотношения, механизма передачи залоговых прав, реализации принципа старшинства залоговых кредиторов.Практически не исследованы проблемы правовой регламентации отношений на первичном рынке ипотечного кредитования. Слабо исследована модель вторичного рынка ипотечного кредитования, создаваемая в России, и перспективы ее развития.Глубокого критического осмысления требует механизм реализации прав залогового кредитора.Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования является правовое регулирование общественных отношений по ^ Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование.Руководитель авторского коллектива - д.ю.н. В.В. Залесский. М., 1999. залогу недвижимого имущества. Предмет исследования - правовое регулирование залога недвижимости по современному российскому праву.Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в изучении теоретических проблем правового регулирования ипотеки и тенденций развития российского ипотечного права.Задачи исследования состоят в разработке предложений по совершенствованию действующего российского законодательства об ипотеке и практики его применения судами, рекомендаций субъектам гражданских правоотношений касательно наиболее эффективных вариантов договорного регулирования отношений по залогу недвижимости.Методы исследования. При написании работы автором использовались системный, сравнительно-правовой, исторический, аналитический, синтетический, дедуктивный, индуктивный и иные методы исследования.Теоретико-правовая основа и эмпирическая база исследования.Теоретическую основу работы составляют труды дореволюционных и современных цивилистов, посвященные проблемам залога недвижимого имущества. Положения доктрины служат «мерой юридической корректности» при анализе автором действующего российского законодательства об ипотеке и соответствующей судебной практики.Эмпирической базой исследования послужили действующее российской законодательство о залоге недвижимого имущества; материалы судебной практики; проекты нормативных актов по вопросам ипотеки и ипотечного кредитования, иные документы, образующиеся в ходе законодательной деятельности; зарубежное законодательство; тексты кредитных договоров и договоров об ипотеке, методики выдачи ипотечных кредитов, иные локальные нормативные акты юридических лиц, вовлеченных в сферу ипотечного кредитования.Научная новизна исследования и положения, выносимые на защиту. Диссертация представляет собой опыт комплексного юридического исследования залога недвижимости в современной России. С учетом новых проблем ипотечного кредитования, возникших в России на современном этапе ее развития, автором предпринята попытка изучения целостной системы общественных отношений по залогу недвижимости и связанных с ними обш;ественных отношений, в том числе проблем понятия и функционального назначения ипотеки, регулирования отношений по залогу отдельных видов недвижимости и построению договорных связей на первичном рынке ипотечного кредитования, проблем организации вторичного рынка ипотечного кредитования, обращения взыскания и реализации предмета ипотеки.На защиту выносятся следующие теоретические положения: 1. В диссертации делается вывод о необходимости придания залогу недвижимости по российскому праву оборотной функции, которая состоит в предназначенности субъективного залогового права ипотечного кредитора как объекта гражданских прав для имущественного оборота.2. В исследовании выдвигается предложение о правовом механизме залога нежилых зданий (сооружений), основанном на двух взаимоисключающих принципах: принципе следования судьбы нежилого здания (сооружения) судьбе закладываемого земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) - для земельных участков, границы которых шире части земельного участка, необходимой для функционального обслуживания здания (сооружения), и принципе следования судьбы земельного участка судьбе закладываемого нежилого здания (сооружения) для земельных участков, предназначенных для функционального обслуживания зданий (сооружений).3. Выносится на зашдту положение о необходимости правовой организации первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, под которой понимается разработка и применение субъектами гражданского оборота систем договорных связей с использованием ипотеки в сфере строительства и приобретения в кредит жилых помещений. В диссертации выявляются основные системы договорных связей в сфере ипотечного жилищного кредитования, подробно изучаются их функции и порядок построения.4. В исследовании формулируется вывод о приемлемости для России одноуровневой (европейской) модели организации вторичного рынка ипотечного кредитования, основанной на самостоятельном рефинансировании ипотечными кредиторами выданных ипотечных кредитов, раскрываются причины указанного явления, обосновывается необходимость сосредоточения государственных усилий на создании в России данной модели рефинансирования.5. На защиту выносится предложение считать недопустимым отступлением от сущности ипотеки такого способа прекращения обеспеченного ипотекой обязательства как предоставление предмета ипотеки в собственность залогодержателя в качестве отступного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.На основе теоретических положений в исследовании формулируются предложения по совершенствованию действующего российского законодательства о залоге недвижимости, практики его применения, даются рекомендации субъектам гражданского права касательно оптимальных вариантов договорного регулирования отношений по залогу недвижимого имущества. Эти предложения и рекомендации состоят в следующем: 1. Последовательная реализация в законодательстве оборотной функции залога недвижимости требует нормативного закрепления в ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации'* принципа материальной гласности поземельной книги, призванного обеспечить правовую защиту добросовестных приобретателей вещных прав на недвижимость, и * Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. Собрание законодательства Российской Федерации.1994. № 32. Ст.3301. Далее- ГК РФ. дополнения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^ нормами, описывающими конструкцию оборотной ипотеки - ипотеки, исключающей с момента ее внесения в поземельную книгу необходимость доказывания существования основного обязательства, его размер (сумму долга), возможность предъявления к залогодержателю возражений из основного обязательства, не внесенных в поземельную книгу (возражений, не относящихся к ограничениям публичной достоверности).2. Исследование правового механизма залога нежилых зданий (сооружений) позволило сформулировать следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации об ипотеке.2.1. Абзац 1 ст. 64 Закона об ипотеке предлагается изложить в следующей редакции: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на этом участке и принадлежащие залогодателю на праве собственности здания, сооружения и иные объекты недвижимости»; 2.2. Абзац 2 ст. 69 Закона об ипотеке предлагается изложить в следующей редакции: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка».3. Изучение правовой организации первичного рынка ипотечного жилищного кредитования позволяет дать следующие рекомендации гражданам и юридическим лицам по договорному регулированию отношений в сфере строительства и приобретения в кредит жилых помещений: ' Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года >fe 102-ФЗ (ред. от 05.02.2004). Российская газета. N 137. 22.07.1998. Собрание законодательства Российской Федерации.20.07.1998. N 29. Ст. 3400. Текст взят из правовой информационной системы «КонсультантПлюс». Далее Закон об ипотеке.3.1. При приобретении в собственность жилых помещений с использованием ипотечного кредита наибольшую полноту правового регулирования отношений между продавцом жилого помещения, покупателем-заемщиком, банком-кредитором, учет их взаимных интересов обеспечивает конструкция трехстороннего смешанного договора, включающего элементы договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, 3.2. При привлечении инвестором кредитных (заемных) средств для финансирования строительства многоквартирных жилых домов с целью последующей продажи жилых помещений возврат инвестором строительного кредита (займа) должен обеспечиваться не залогом жилых помещений в многоквартирном жилом доме, а иными способами обеспечения обязательств (поручительством, ипотекой иного недвижимого имущества, принадлежащего инвестору или третьему лицу, и т.д.). Если же инвестор привлекает кредитные (заемные) средства с целью финансирования строительства жилого дома для собственных нужд, возврат строительного кредита (займа) может быть обеспечен возникающей на основании закона ипотекой объекта недвижимости, 4. Для реализации в России одноуровневой (европейской) модели вторичного рынка ипотечного кредитования необходимо принятие специального закона об ипотечных кредитных организациях (эмитентах облигаций с ипотечным покрытием), призванного детально урегулировать их правовое положение.5. Поскольку приобретение предмета ипотеки в собственность залогодержателя по соглашению о предоставлении отступного, заключенному после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, противоречит сущности залогового правоотношения и действующему Закону об ипотеке, представляется необходимым изменение подхода судов общей юрисдикции и арбитражных судов к указанным сделкам, которые в настоящее время оцениваются судами как соответствующие действующему гражданскому законодательству Российской Федерации.Практическая значимость и апробация результатов исследования. Практическое значение диссертации заключается в возможности использования содержащихся в работе научных положений и практических выводов законодателем при совершенствовании действующих нормативных актов о залоге недвижимости; правоприменителем (судом) при разрешении споров, связанных с применением законодательства об ипотеке; субъектами гражданского оборота - при договорном регулировании отношений по залогу недвижимости, обосновании своих требований и возражений в суде. Положения, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для дальнейшего изучения правовых проблем ипотечного кредитования и оборота недвижимости.Результаты исследования апробированы автором в ходе юридической деятельности в коммерческих организациях и преподавательской работы в Московской государственной юридической академии.Структура днссертации. Диссертация состоит из трех глав. В Главе 1 дается понятие залога недвижимости (§1), рассматриваются обеспечительная и оборотная функции ипотеки (§2). В §3 Главы 1 определяется сфера применения ипотеки, рассматриваются проблемы залога нежилых зданий, их частей, инженерных сооружений и участков под ними.Глава 2 посвящена изучению правовых проблем организации рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации. В §1 Главы 2 исследуются вопросы построения договорных связей с применением ипотеки на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования. В §2 Главы 2 рассматриваются правовые проблемы организации вторичного рынка ипотечного кредитования.В Главе 3 рассмотрены проблемы обращения взыскания (§1) и реализации заложенной недвижимости (§2).