Управление недвижимостью крупного города на основе оценочных технологий : На примере Челябинска
Диссертация
Автор: Куколев, Аркадий Юрьевич
Название: Управление недвижимостью крупного города на основе оценочных технологий : На примере Челябинска
Справка: Куколев, Аркадий Юрьевич. Управление недвижимостью крупного города на основе оценочных технологий : На примере Челябинска : диссертация кандидата экономических наук : 08.00.05 Санкт-Петербург, 2004 184 c. : 61 05-8/1579
Объем: 184 стр.
Информация: Санкт-Петербург, 2004
Содержание:
ГЛАВА 1 ХАРАКТЕРИСТИКА, СТРУКТУРА И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВР1ЖИМ0СТИ
11 Этапы становления и отличительные черты отечественного рынка недвижимости
12 Анализ нормативно- правовой базы функционирования рынка недвижимости РФ
13 Формирование рынка недвижимости Челябинска
ГЛАВА 2 МЕТОДЫ И МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА
21 Оценка недвижимости: российский опыт, мировые тенденции, цели, принципы, меха1шзм
22 Современные методы оценки объектов недвижимости для управле1шя рынком недвижимости
23 Применение статистических методов в экспертной оценке
24 Построение модели выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города
ГЛАВА 3 РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕЛЯБИНСКА НА ОСНОВЕ СТАТИСТИЧЕСКИХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
31 Эффективное управление рынком недвижимости города
32 Формирование системы факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Челябинска
33 Мониторинг рынка недвижимости
34 Модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации города для целей эффективного управления ЗАКШОЧЕНРге
Введение:
Актуальность темы исследования Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин: • данный сегмент рынка сформировался значительно позже других.Причем развитие рьпшов недвижимости в регионах существешю отстает от Москвы, где оно началось в 1991-1992 гг.; • в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере недвижимости. Более того, фрагменгарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена; • экономический кризис 1998 г. резко сократил покупательную способность населения; • по сей де1п> важнейшим фактором, формирующем спрос на недвижимость, выступают потребительские мотивации; • рассматриваемый рынок как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов; • на нем преобладают перераспределительные те1щенции между различными по уровню доходов слоями населения; • в этой сфере наряду с рьпючным характером рынка вторичного жилья сохраняется ярко выраженная социальная составляющая - бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использовашм и т.д.Материальную основу современного жилшщюго рынка в регионах составляет существующий приватизированный жилой фовд. Причем обеспеченность жильем практически не зависит от уровня дохода. Данная связь прослеживается только в крайних группах - у самых бедных и самых богатых. Указанная ситуация предопределяет особенности формирования факторов предложения и спроса на рынке жилья.В настоящее время проблема методического обеспече1Шя оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в рыночной экономике необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить эффективное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе [31,85,26,120,32,41,45,51,17,37,78,49].Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. [51].Пракгика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации [26,32,45].Российская оценка имеет не долгую историю. Зародилась она во второй половине прошлого века как одно из направлений оценочной статистики и была инициирована государством в интересах решения задач фискального характера. Основоположниками оценки в России считаются русские з^ченыестатистики Н.Н. Романов и А.И. Чупров.Как в зарубежной, так и в отечествешюй литературе недвижимая собственность исследуется, прежде всего, с позиций прщсладных экономических наук. Изучением некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимости занимается такое направление экономики, как оценка недвижимости, основная цель которой - определите эффективных методов, позволяющих выявить наиболее оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, удовлетворяющую потребностям различных участников рынка. Вопросам изучения и усовершенствования оценки недвижимости посвяще1Щ работы зарубежных экономистов - Г. Харрисона, Дж. Фррщмана, Н. Ордуэя, Дж. Эккерта, П. Чампнис. Среди российских авторов, исследовавших сущность и особегшости оценочной деятельности в сфере недвижимости необходимо отметить Горемыкина В.А., Грибовский СВ., Микерин Г.И., Сивец А., Тарасевич Е.И..Определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в нормативных документах по оценке во многих странах, обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность как экономической системы, функционирование которой происходит под влия1шем множества факторов.Эти факторы, с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переме1шые, формирующие в конечЕюм итоге результрфующий показатель - рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на прршципах вероятностного статистического анализа.Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических ос1юв повышения эффективности фушсциошфовашм регионального рынка недвижимости через совершенствование системы оценки недвижилюсти (на примере рынка недвижимости Челябинска).В соответствии с указа1шой выше целью были поставлены и решены следующие задачи: 1. Выявлены тенденции и закономерности развития рынка недвижимости России и особенности развития регионального рынка недвижимости Челябинска.2. Проанализирована нормативно- правовая база рынка недвижимости, выявлены цели и задачи системы государственного регулирования данного рынка, определен перечень проблем, требующих решения на законодательном уровне.3. Исследован российский опыт оценки недвижимости, рассмотрены мировые тенденции в сфере оценки.4. Рассмотрены классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).5. Глав1п.ш фактором, сдерживающим применение метода сравнения продаж на рынке недвижимости России, по мненшо экспертов, является несовершенное информационное поле. В работе предложено в качестве устране1шя этого недостатка использование статистических методов оценки.6. Разработана модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города.7. Проанализированы подходы к определеншо экономической эффективности и ее критерия. На основе анализа предложена система эффективного управления недвижимостью в регионе (городе).8. Сформирована система факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Челябинска. Предложена методика оценки значимости влияшш дашгых факторов на цену объекта недвижимости.9. Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж, 10. Сформирована для регионаньного рынка недвижимости система мониторинга на основе выделения субъектов- создателей информацио1шых баз и взаимодействия информационных потоков.И. Уточнена модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.Предметом исследования являются стоимостнообразующие факторы и экономические отношения в системе управления региональной недвижимостью.В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города Челябинска, рассматриваемый с точки зрения эффективности управления данным рынком.Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки и управления недвижимым имуществом, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам оценки и управления рынком недвижимости.В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе: 1. На основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Челябинска, выявлены тенденции развития рынка в стране и регионального рынка.2. Проанализированы классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия.Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).3. Уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города. В качестве критерия качества управления принимается мшшмизация разности текущей оценки и номинального значения стоимости объектов.4.Разработана методика оценки значимости влияния стоимостнообразующих факторов на цену объекта недвижимости.5. Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на' основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.6. Уточнена модель Парето- эффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью на основе определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного з^равления.Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложешЕые в работе подходы, методы и модели оценки объектов недвижимости в Челябинске доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышешю эффективности функционирования и совершенствования системы управления рынком недвижимости Челябинска.Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 статьи. Общий объем печатных работ составляет 1,1 п.л.Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключе1шя, списка использованной литературы из 129 наименований, 6 приложений. i^
|